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아파트 담보대출은 아파트를 구입를 하는 경우, 소유하고 있는 아파트를 담보로 대출 하는 경우에 따라 필요 서류와 LTV 등이 달라 질 수 있습니다. 또한 아파트 시세와 담보인정비율(LTV), 최우선 소액임차료 등을 사전에 확인하면 더욱 정확한 대출 계획을 세울 수 있습니다.
아파트 담보 대출 금액 계산방법
아파트 담보 대출 금액 : [(아파트 시세 X 담보인정비율) - 선순위 차감금액 ]
※ 선순위 차감금액(최우선 소액임차료, 임차보증금, 선순위 근저당 등)
예) 아파트 시세 10억원, 담보인정비율 60%, 선순위 차감금액(광역시 48백만원)
대출가능금액 : 10억원 X 60% - 48백만원 = 552백만원
아파트 시세 확인 방법(KB시세)
대출 한도는 담보물인 아파트의 시세를 기준으로 산정됩니다. 대부분 은행에서는 KB부동산 시세가 대표적인 기준으로 사용되며, KB부동산 웹사이트나 네이버 부동산, 호갱노노와 같은 플랫폼에서 쉽게 확인할 수 있습니다. KB시세는 주택금융기관에서도 주로 참고하는 시세 기준이므로, 대출 전 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
KB부동산에서 아파트를 검색하면 시세 확인 가능합니다.
담보인정비율(LTV) 이해하기
담보인정비율 LTV(Loan to Value)는 주택 담보대출 시 주택 가치 대비 대출이 가능한 최대 비율입니다. 대출자의 주택 보유 수와 지역에 따라 LTV 비율이 다르게 적용되므로, 대출 계획을 세울 때 이를 고려해야 합니다.
✅ 무주택자: 비규제지역에서 LTV 70%까지 대출이 가능하며, 규제지역에서는 50%로 제한됩니다. 또한, 생애 최초 주택 구매자는 지역에 관계없이 LTV 80%의 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 1주택자: 기존 주택을 처분하는 조건이 있다면 무주택자와 동일한 LTV가 적용됩니다. 처분 조건이 없는 경우에는 비규제지역에서는 60%, 규제지역에서는 50%까지 허용됩니다.
✅ 다주택자: 규제지역에서의 대출 한도는 LTV 30%로 매우 제한적이지만, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출이 가능합니다. 이러한 규제는 다주택자가 추가 대출을 받을 때 주택 시장의 안정성을 유지하기 위한 방안입니다.
최우선 소액임차료(방차감) 차감 금액
대출 가능 금액 산정 시 최우선 소액임차료가 차감됩니다. 이 금액은 세입자가 경매나 공매 상황에서 우선적으로 보호받을 수 있도록 하는 제도로, 대출 가능 금액에서 차감되어 실제 대출 가능 금액에 영향을 미칩니다. 2024년 기준으로 지역별 최우선 변제 금액은 다음과 같습니다.
- 서울특별시: 5,500만원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외): 4,800만원
- 광역시 및 기타 주요 도시: 2,800만원
- 그 외 지역: 2,500만원
※최우선 소액임차료(방차감) 차감은 MCI 또는 MCG 보증보험를 통한 미차감도 가능합니다.
마무리
아파트 담보대출 금액을 정확히 산정하기 위해서는 시세, LTV, 최우선 소액임차료 등을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 다양한 조회 서비스를 통해 정확한 금액을 파악하고, 대출 조건에 맞춰 안정적인 자금 계획을 세우는 것이 현명한 대출 관리에 도움이 됩니다.
